近日，坐落于北京三里屯核心商圈、毗鄰第一使館區(qū)與國貿(mào)商圈的百富國際大廈的北京三里屯工體福朋喜來登酒店和北京城盈酒店（三里屯工體店），北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店一樓三店正式煥新開業(yè)。這座國資背景的大宗存量資產(chǎn)，以“萬豪福朋喜來登酒店+城盈·瑞貝庭公寓酒店”和城盈住房服務(wù)有限公司自有品牌北京城盈酒店（三里屯工體店）全新亮相，完成從傳統(tǒng)辦公商業(yè)混合業(yè)態(tài)向高端復(fù)合住宿生態(tài)的成功轉(zhuǎn)型。

項目投資方城盈住房服務(wù)有限公司副總經(jīng)理李圓周接受媒體采訪時表示，這座歷經(jīng)煥新的核心區(qū)資產(chǎn)，正是北京減量發(fā)展背景下，國資存量從“靜態(tài)持有”走向“動態(tài)創(chuàng)效”的鮮活縮影。

北京減量發(fā)展時代，國資資產(chǎn)盤活的新命題

當(dāng)前，北京城鎮(zhèn)化率已達(dá)88%，全面邁入存量提質(zhì)增效的關(guān)鍵階段。財政部124號文關(guān)于加快行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)盤活的政策要求，疊加國資企業(yè)深化改革的現(xiàn)實壓力，讓盤活存量資產(chǎn)成為國企提質(zhì)增效的核心抓手，也推動國資企業(yè)對核心區(qū)大宗資產(chǎn)的保值增值邏輯迎來三大根本性轉(zhuǎn)變。

大宗資產(chǎn)運營不再是依賴土地自然增值的靜態(tài)持有，而是轉(zhuǎn)向依靠專業(yè)運營創(chuàng)造持續(xù)現(xiàn)金流的動態(tài)運營；不再是只求出租的規(guī)模導(dǎo)向，而是升級為追求價值最大化的價值導(dǎo)向；也不再是應(yīng)對資金占用、運營短板的被動處置，而是成為主動盤活創(chuàng)效的主動創(chuàng)造。

談及這一核心轉(zhuǎn)型，李圓周直言，減量發(fā)展與高質(zhì)量更新的大背景下，國資核心資產(chǎn)的保值增值早已跳出“守資產(chǎn)”的傳統(tǒng)思維，核心是通過專業(yè)化、市場化運作，將長期沉淀的“沉睡資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定可靠的“現(xiàn)金流引擎”。

他進(jìn)一步解釋，百富國際大廈地處三里屯服務(wù)式公寓核心聚集區(qū)，外籍人士、本土高凈值人群及新興行業(yè)從業(yè)者構(gòu)成了旺盛且穩(wěn)定的住宿需求，加之服務(wù)式公寓85%-90%的穩(wěn)定出租率、遠(yuǎn)優(yōu)于寫字樓與零售業(yè)態(tài)的租金抗跌性，經(jīng)過多維度市場研判，作為專業(yè)布局租賃住房市場的住房服務(wù)公司，提供可以長短租結(jié)合的酒店加中高端服務(wù)式公寓成為盤活項目的最優(yōu)解，同步利用股東方的強大背景優(yōu)勢培育北京城盈酒店（三里屯工體店）的獲客優(yōu)勢，為國有資產(chǎn)長期保值增值筑牢了根基。

“北京三里屯工體福朋喜來登酒店+北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店+北京城盈酒店（三里屯工體店）”如何實現(xiàn)1+1+1>3？

為最大化釋放存量空間價值，利用百富國際大廈作為酒店業(yè)態(tài)，可以辦理特行證的優(yōu)勢，創(chuàng)新高區(qū)采用國際品牌萬豪集團(tuán)旗下的北京三里屯工體福朋喜來登酒店、低區(qū)采用本土品牌北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店，中區(qū)作為城盈住房自有品牌北京城盈酒店（三里屯工體店）的同樓三品牌同步運營，以“國際品牌+本土運營+自有品牌”多輪驅(qū)動，構(gòu)建起互補共生、高效協(xié)同的復(fù)合住宿生態(tài)。

北京三里屯工體福朋喜來登酒店依托萬豪國際全球品牌影響力，扛起項目品牌高地與流量引擎的職責(zé)，重點承接高端短途差旅、商務(wù)會議日租客源，全面升級區(qū)域商務(wù)接待能力與消費層級；北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店則立足中高端連鎖公寓酒店定位，聚焦使館外派、政企駐場、金融高管等中長期客群，憑借城家首創(chuàng)的長短租結(jié)合模式，成為項目穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心基座與長住客群沉淀池；北京城盈酒店（三里屯工體店）借助金融背景的股東方強大優(yōu)勢在項目獲取和承載股東方差旅和大客戶方面起到了良好的補充作用。

多業(yè)態(tài)實現(xiàn)了從日租短住到長期居住的全周期客群覆蓋，共享洗衣、健身、會議、餐飲等配套設(shè)施，既避免重復(fù)投資、大幅提升整體坪效，又以酒店高頻客流激活公區(qū)活力、以公寓長住客源填補酒店運營淡季，實現(xiàn)功能協(xié)同與品牌共振，雙品牌管理文化的交流共享，更為項目提人效、控成本、創(chuàng)新管理模式提供了支撐。

在李圓周看來，北京三里屯工體福朋喜來登酒店+北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店+北京城盈酒店（三里屯工體店）絕非簡單的同樓共存，而是深度的生態(tài)互補與價值共創(chuàng)。他強調(diào)，國際品牌樹立高端形象，強化合規(guī)性要求，導(dǎo)入萬豪國際會員客流，本土品牌保障落地效率和靈活性，承載華住2.9億會員流量，自有品牌屬于公司文化，高效利用現(xiàn)有人力資源和大客戶的導(dǎo)入，正是這種“國際化運營標(biāo)準(zhǔn)+本土品牌會員+自有團(tuán)隊塑造企業(yè)文化”的組合，讓同一空間實現(xiàn)短租與長租、流量與現(xiàn)金流的最優(yōu)匹配，徹底釋放整棟資產(chǎn)的最大價值。

60天極速開業(yè)，第二天滿房的“城盈加速度”

從北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店正式簽約到順利開業(yè)，百富國際大廈僅用60天便完成全流程籌備，在北京三里屯工體福朋喜來登酒店和北京城盈酒店（三里屯工體店）已經(jīng)提前開業(yè)的打底下，開業(yè)次日即實現(xiàn)瑞貝庭公寓酒店滿房，實現(xiàn)三家酒店全部滿房，以亮眼成績刷新北京核心區(qū)大體量存量資產(chǎn)盤活速度與去化紀(jì)錄，業(yè)內(nèi)矚目的“城盈加速度”背后，是城盈住房全鏈條專業(yè)能力的硬核支撐。

項目運作中，城盈住房充分發(fā)揮項目篩選、產(chǎn)品定位、裝修改造、營銷去化的專業(yè)優(yōu)勢，同步布局?jǐn)?shù)字化管理系統(tǒng)與智能化設(shè)備，引進(jìn)國際國內(nèi)頭部酒店集團(tuán)先進(jìn)管理經(jīng)驗，依托原有優(yōu)質(zhì)硬件基底做空間優(yōu)化，以低成本高效改造實現(xiàn)品質(zhì)升級，同時借助華住集團(tuán)強大的會員體系與數(shù)字化運營能力，精準(zhǔn)鎖定核心客群、快速夯實長租底盤。

對于這份超出預(yù)期的成績，李圓周將其歸功于專業(yè)化運營與市場化打法的深度結(jié)合。他坦言，60天極速開業(yè)與開業(yè)即滿房，是市場對項目定位、產(chǎn)品打造與運營能力的直接認(rèn)可，城盈住房通過股東背景進(jìn)行投資改造、強化數(shù)字化智能化管控，精準(zhǔn)匹配國資資產(chǎn)保值增值的核心要求，也充分印證了國資存量資產(chǎn)在專業(yè)化、市場化運作下，完全可以實現(xiàn)速度、效益與資產(chǎn)增值的多重突破。

為國資存量資產(chǎn)盤活提供可復(fù)制的“城盈樣本”

百富國際大廈的成功開業(yè)與高效運營，不僅是一次單體資產(chǎn)的煥新升級，更為北京核心區(qū)國資存量盤活打造了可復(fù)制、可推廣的完整樣本。

項目踐行“市場化運營+專業(yè)化管理”的協(xié)同范式，實現(xiàn)資產(chǎn)方、投資方、運營方的有機協(xié)同；走出“存量煥新+業(yè)態(tài)創(chuàng)新”的升級路徑，將傳統(tǒng)商業(yè)混合業(yè)態(tài)升級為“國際酒店+國內(nèi)酒店+高端公寓”復(fù)合型住宿生態(tài)；打造“國際品牌+國內(nèi)品牌+自身運營”的融合標(biāo)桿，兼顧全球標(biāo)準(zhǔn)與本土高效；緊扣“減量發(fā)展+高質(zhì)量更新”的城市戰(zhàn)略，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的有機統(tǒng)一。

站在行業(yè)發(fā)展視角，李圓周將百富國際大廈的實踐定義為國資存量盤活的標(biāo)桿案例。他表示，未來城盈住房將持續(xù)深耕核心區(qū)存量資產(chǎn)運營，不斷深化“國際品牌+國內(nèi)品牌+自身品牌”多輪驅(qū)動模式，持續(xù)探索存量資產(chǎn)價值最大化路徑，為首都城市更新與國有資產(chǎn)保值增值，貢獻(xiàn)更多可復(fù)制、可推廣的成熟經(jīng)驗與行業(yè)范本。