本報(bào)記者　陳　瀟

一段時(shí)間以來，物業(yè)行業(yè)“撤場潮”持續(xù)引發(fā)關(guān)注。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測到住宅撤場項(xiàng)目案例212個(gè)，其中百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)主動(dòng)撤場案例占比明顯提升。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是過去長期粗放擴(kuò)張模式下積累的問題集中釋放。

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時(shí)代，越來越多物業(yè)企業(yè)退出低效項(xiàng)目，重新審視收費(fèi)機(jī)制、服務(wù)質(zhì)量與運(yùn)營效率，借助社區(qū)增值服務(wù)等方式重塑盈利模式。

低效項(xiàng)目加速出清

從公開的物業(yè)撤場函來看，近兩年物業(yè)公司退出住宅項(xiàng)目的原因主要是“空置率高、收繳率低、成本上漲”。目前虧損壓力最大的項(xiàng)目主要集中于三類：老舊小區(qū)、空置率較高的新盤以及開發(fā)商遺留問題較多的關(guān)聯(lián)項(xiàng)目。

例如，某物業(yè)公司撤場函顯示，由于項(xiàng)目空置率較高、物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)偏低，加之設(shè)施設(shè)備維修、人力等成本不斷上漲，該公司服務(wù)的某住宅項(xiàng)目嚴(yán)重虧損。

面對虧損，上市物業(yè)企業(yè)開始主動(dòng)做減法。中海物業(yè)集團(tuán)有限公司在2025年年報(bào)中提到，在“平衡規(guī)模與效益”的背景下，約滿及退盤項(xiàng)目面積達(dá)到5560萬平方米。彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司表示，2025年終止管理面積超過6000萬平方米。永升服務(wù)集團(tuán)有限公司2025年主動(dòng)退出項(xiàng)目超過200個(gè)，涉及簽約面積約4200萬平方米。

綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司董事會(huì)主席楊掌法在2025年業(yè)績會(huì)上表示，近年來，該公司主動(dòng)做減法，建立嚴(yán)格的項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制，由高峰期覆蓋200多個(gè)城市，調(diào)整至當(dāng)前聚焦56個(gè)城市深耕。

“撤場潮”背后，是行業(yè)發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變。過去幾年，物業(yè)行業(yè)高速擴(kuò)張，普遍奉行“規(guī)模至上”邏輯，通過低價(jià)搶標(biāo)、跨區(qū)域并購等方式迅速擴(kuò)大在管面積，形成“先占盤、后盈利”的模式。但隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量運(yùn)營階段，不具備持續(xù)盈利能力的項(xiàng)目承壓。

與此同時(shí)，物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下滑，進(jìn)一步加劇了行業(yè)經(jīng)營壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）物業(yè)費(fèi)平均收繳率已降至71％，連續(xù)4年下滑；上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率為78％，中小物企普遍低于65％。

中指研究院物業(yè)研究部研究副總監(jiān)彭雨表示，對于單個(gè)物業(yè)項(xiàng)目而言，85％的收繳率是盈虧平衡線，也是項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營的核心閾值，若收繳率低于60％則大概率面臨深度虧損乃至停擺，大部分企業(yè)只能選擇撤場。

粗放模式難以為繼

收繳率持續(xù)下滑反映出物業(yè)行業(yè)更深層次的問題——過去依賴規(guī)模擴(kuò)張的粗放模式，越來越難以適應(yīng)新的發(fā)展階段。

記者發(fā)現(xiàn)，近年來，業(yè)主對于物業(yè)公區(qū)收益、服務(wù)透明度、質(zhì)價(jià)是否相符等問題的關(guān)注度明顯提升，而物業(yè)企業(yè)則普遍面臨“成本上漲、收費(fèi)困難”的經(jīng)營壓力。

某小區(qū)業(yè)主萬女士向記者表示，其所在小區(qū)物業(yè)費(fèi)接近每平方米4元，停車等公共收益去向不明，而隔壁小區(qū)物業(yè)費(fèi)僅每平方米2元出頭?！按蠹視?huì)比較，為什么價(jià)格差這么多？收費(fèi)高，但日常維修響應(yīng)、衛(wèi)生維護(hù)等服務(wù)并沒有明顯更好，業(yè)主自然會(huì)質(zhì)疑錢到底花在哪?！比f女士說。

這一現(xiàn)象背后，是物業(yè)行業(yè)長期存在的“服務(wù)模糊化”問題。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長張建勛介紹，此前，部分物業(yè)企業(yè)收支不透明，廣告費(fèi)等公共收益成“糊涂賬”，業(yè)主無法監(jiān)督其服務(wù)成本與質(zhì)量。

“隨著監(jiān)管趨嚴(yán)以及業(yè)主維權(quán)意識(shí)提升，業(yè)主對于公共收益、物業(yè)收費(fèi)與支出透明化要求越來越高。物業(yè)公司亟須提升管理能力與服務(wù)能力?！迸碛暾f。

同樣區(qū)位、同樣物業(yè)費(fèi)水平的小區(qū)，服務(wù)質(zhì)量卻可能存在明顯差異。克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下，有些企業(yè)收繳率在提升，有些卻持續(xù)下降。這源于企業(yè)整體運(yùn)營能力的差異。

而從成本端看，物業(yè)行業(yè)屬于典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，成本剛性進(jìn)一步倒逼企業(yè)提升精細(xì)化運(yùn)營能力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)營業(yè)成本率已升至80.98％，較2024年進(jìn)一步提升0.85個(gè)百分點(diǎn)，其中人力成本占總成本比重已超過50％；百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)毛利率均值為19.02％，已連續(xù)4年下降。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域智庫專家史文軍介紹，近年來物業(yè)行業(yè)人力成本年均漲幅超過8％，屬于無法大幅壓縮的剛性支出；與此同時(shí)，老舊小區(qū)電梯、消防、供水供電等設(shè)施老化后，維修養(yǎng)護(hù)成本也在持續(xù)攀升。很多老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)十多年沒有明顯上漲，但人工、能耗、維修等成本卻一直在漲，這也是不少項(xiàng)目陷入虧損的重要原因。

物業(yè)行業(yè)收入增長乏力與成本持續(xù)上漲之間的矛盾，也進(jìn)一步傳導(dǎo)至業(yè)主滿意度層面。中指研究院物業(yè)服務(wù)滿意度普查數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，近年來整體呈現(xiàn)波動(dòng)下行趨勢。

探索多元盈利模式

物業(yè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“拼運(yùn)營”“拼服務(wù)”的新階段。多位受訪人士認(rèn)為，一方面，物業(yè)行業(yè)需從過去依賴規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向精細(xì)化、科技化運(yùn)營；另一方面，相關(guān)企業(yè)需逐步向“民生服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，探索“基礎(chǔ)服務(wù)＋增值服務(wù)＋資產(chǎn)運(yùn)營”的多元盈利模式。

行業(yè)破局的第一步，是推動(dòng)服務(wù)透明化，建立質(zhì)價(jià)相符的機(jī)制。

“目前很多地區(qū)已經(jīng)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)市場參考價(jià)，同時(shí)要求物業(yè)企業(yè)對公共收益、物業(yè)費(fèi)使用情況等進(jìn)行公示。”張兆娟認(rèn)為，這能推動(dòng)物業(yè)行業(yè)從模糊收費(fèi)走向透明運(yùn)營。

一些頭部物業(yè)企業(yè)也開始探索“菜單式服務(wù)”。例如，深圳市萬科物業(yè)控股有限公司（以下簡稱“萬科物業(yè)”）推出彈性定價(jià)模式，將物業(yè)服務(wù)拆分為508項(xiàng)，在158項(xiàng)底線服務(wù)基礎(chǔ)上，讓業(yè)主按需選擇服務(wù)內(nèi)容。萬科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，彈性定價(jià)模式推出以來，在應(yīng)用該模式的項(xiàng)目中，超過90％的項(xiàng)目有效改善了物業(yè)費(fèi)收繳率。

與此同時(shí)，也有物業(yè)公司憑借運(yùn)營能力重新進(jìn)場，探索“治理、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)三大循環(huán)可持續(xù)”模式。碧桂園服務(wù)控股有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年底，該公司針對老舊社區(qū)推出“悅佰家”品牌，目前已在上海、北京、深圳、武漢等地實(shí)現(xiàn)批量落地。

除了收費(fèi)與服務(wù)機(jī)制的重塑外，AI也被視為行業(yè)提升運(yùn)營效率的重要抓手。目前，AI巡檢、智能客服、智能安防、遠(yuǎn)程運(yùn)維等模式，已開始在頭部物業(yè)企業(yè)加速落地。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上市物業(yè)企業(yè)平均管理費(fèi)用同比下降3.89％。多家上市物業(yè)企業(yè)在年報(bào)中披露了AI與智慧化落地成果，并通過“AI＋物業(yè)”探索降低管理成本、提升服務(wù)效率。

此外，社區(qū)增值服務(wù)也有望為物業(yè)行業(yè)帶來更大增長空間。北京朝陽區(qū)一家物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，目前小區(qū)通過組織社區(qū)活動(dòng)、鄰里互動(dòng)、兒童托管、養(yǎng)老關(guān)懷等方式增強(qiáng)社區(qū)連接感，提高和業(yè)主的互動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)以及小區(qū)的認(rèn)同度。

“基礎(chǔ)服務(wù)能力越強(qiáng)，業(yè)主黏性越高，增值服務(wù)的轉(zhuǎn)化空間才會(huì)越大。目前行業(yè)整體增值服務(wù)收入占比仍在10％左右，但部分運(yùn)營能力較強(qiáng)的項(xiàng)目，基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)收入占比已逐步接近‘五五開’。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，未來“物業(yè)＋養(yǎng)老”“物業(yè)＋托育”“物業(yè)＋住房體檢”等方向，仍具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>